Rendement locatif brut et net : la différence
« Ce bien rapporte 8 % » ne veut pas dire grand-chose si on ne sait pas de quel rendement il s'agit. Voici pourquoi le même bien peut afficher des chiffres très différents.
Le rendement brut
Le rendement brut rapporte les loyers annuels perçus au prix d'achat total du bien (frais d'acquisition inclus). C'est le calcul le plus simple et le plus souvent mis en avant dans les annonces, car c'est aussi le plus favorable : il ne tient compte d'aucune charge.
Le rendement net simplifié
Le rendement net simplifié va plus loin : il déduit des loyers les charges non récupérables, la taxe foncière et une estimation de la vacance locative (les périodes sans locataire). Le chiffre obtenu est mécaniquement plus bas que le rendement brut, et plus représentatif de la rentabilité réelle du bien au quotidien.
Pourquoi on ne parle pas de « net-net »
Un rendement réellement « net-net » (parfois appelé net d'impôts) intègre en plus la fiscalité applicable (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, ou impôt sur les sociétés pour une SCI à l'IS) et les intérêts d'emprunt. Ce calcul dépend fortement de la situation personnelle de chaque investisseur : il ne peut pas être généralisé par un simulateur simple, c'est pourquoi Zontic distingue clairement le rendement net simplifié de ce calcul plus poussé.
Ce qu'il faut retenir
Comparer deux biens n'a de sens que si on compare le même type de rendement pour chacun. Le rendement brut donne un premier repère rapide ; le rendement net simplifié affine l'estimation ; un accompagnement professionnel reste nécessaire pour un calcul complet intégrant la fiscalité personnelle.